Schutz vor unberechtigten Mieterhöhungen - mehr Fairness durch einen qualifizierten Mietspiegel für Osnabrück / Antrag der Gruppe Grüne/SPD/Volt in der Ratssitzung am 03.09.2024

30.08.24 –

Beschluss:

Der Rat der Stadt Osnabrück beschließt die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels nach wissenschaftlichen Grundsätzen. Die Verwaltung der Stadt Osnabrück wird beauftragt, zeitnah den politischen Gremien die Kosten, den eventuellen Personalbedarf und den zeitlichen Ablauf darzustellen.

Sachverhalt:

Die Mieten für die Osnabrücker:innen steigen rasant: Nach Angaben des Immobilienportals „Immobilienscout 24“ in den letzten acht Jahren um 27%. Die Mietpreisbremse, die im Jahre 2016 in Osnabrück eingeführt wurde, verfehlt mit einem nur einfachen Mietspiegel gänzlich ihre Wirkung. Dies sieht unter anderem auch der Geschäftsführer des Mietervereins Osnabrück, Carsten Wanzelius, so und fordert eindringlich die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels.

Ein einfacher Mietspiegel, wie ihn die Stadt Osnabrück bisher erstellt, kann einen so komplexen und differenzierten Mietmarkt, wie er in einer Großstadt gegeben ist, nicht sachgerecht abbilden, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden und für Transparenz über die ortsüblichen Mietpreise zu sorgen. Aus diesem Grund haben inzwischen auch sämtliche Großstädte Niedersachsens, mit Ausnahme von Osnabrück und Göttingen, die Erstellung qualifizierter Mietspiegel beschlossen. Selbst Oldenburg (2022) und Wilhelmshaven (2023), die zuvor nicht einmal einen einfachen Mietspiegel hatten, haben sich aufgrund der gesetzlichen Vorgaben von Anfang an hierfür entschieden. Auch unsere unmittelbaren Nachbarstädte Münster und Bielefeld (beide ebenfalls große Universitätsstandorte mit vergleichbaren Mietmärkten) haben sich schon seit längerem für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln entschieden.

Ein einfacher Mietspiegel ist vor Gericht nicht bindend. Nur ein qualifizierter Mietspiegel ist gerichtlich und außergerichtlich ein rechtsverbindliches Instrumentarium, mit dem überzogene Mietforderungen oder gar Mietwucher, verbindlich festgestellt werden kann. Wer ihn anzweifelt, muss vor Gericht Beweise gegen die Richtigkeit des qualifizierten Mietspiegels vorlegen. Behörden wie Sozial-, Wohnungs- oder Bauämter können auf qualifizierten Mietspiegeln ihre Entscheidungen stützen. Auch die Wohnungswirtschaft kann mit ihren Mieterhöhungen nicht nur rechtsverbindlich begründen, sondern erstmals auch sachgerecht planen, da nur durch einen qualifizierten Mietspiegel der Markt für alle Akteur:innen transparent wird. Auch die Instrumentarien zur Bekämpfung von Mietwucher nach § 5 WiStG und § 291 StGB würden über einen qualifizierten Mietspiegel nachgeschärft, da nunmehr erstmals der Mietwucher definierbar würde.

Auch ein Vertreter des Städtetages hat vor einiger Zeit öffentlich darauf hingewiesen, dass Osnabrück eine der letzten großen Städte in Niedersachsen sei, die sich noch nicht auf den Weg zu einem qualifizierten Mietspiegel gemacht haben. Er wies dabei auch ausdrücklich darauf hin, dass eine Großstadt wie Osnabrück ihren komplexen Mietmarkt nicht mittels eines einfachen Mietspiegels wiedergeben kann. Zusätzlich führte er dabei aus, dass gerade der Osnabrücker Mietspiegel juristisch zweifelhaft sei, da er auf einer Datenerhebung von Angebotsmieten beruhe, was nicht den Vorgaben von Mietspiegeln im Sinne der §§ 558 ff BGB entspräche. Dort geht es ausschließlich um die Änderung von Bestandsmieten.

Auch wenn das Gesetz selbst zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht zwingend die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels vorsieht, so hat die Bundesregierung von SPD, GRÜNEN und FDP im Koalitionsvertrag vereinbart, dass ein qualifizierter Mietspiegel für Städte mit mehr als 100.000 Einwohner:innen verpflichtend werden soll. Einfache Mietspiegel können komplexe Mietmärkte von Großstädten nicht rechtssicher wiedergeben, so dass ein qualifizierter Mietspiegel für Osnabrück unerlässlich ist. Er muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden.

Die Stadt muss sicherstellen, dass der Mietspiegel den tatsächlichen Marktbedingungen entspricht und die Mietpreisbremse ihre Wirkung entfalten kann. Deshalb führt ein qualifizierter Mietspiegel in Kombination mit der Mietpreisbremse zu mehr Rechtssicherheit für Mieter:innen und einem gerechteren System.

Eine weitere Begründung erfolgt mündlich.

gez. Volker Bajus
Gruppe Grüne/Volt

gez. Susanne Hambürger dos Reis
SPD-Fraktion