Zweckentfremdung von Wohnraum / Anfrage der Gruppe Grüne/SPD/Volt in der Ratssitzung am 04.11.2025

08.10.25 –

Sachverhalt:

Das Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ermöglicht es Städten und Gemeinden, eine Satzung zu erlassen, die unter bestimmten Umständen beispielsweise die Vermietung leerstehender Wohnungen als Ferienwohnung untersagen kann.

Auch in Osnabrück werden Wohnungen auf Plattformen wie AirBnB zur Miete angeboten. Immer mehr fällt auf, dass Wohnungen nur noch für touristische Zwecke genutzt werden.

Gemäß einer Recherche am 30.09.25 auf der Buchungsplattform von Airbnb werden dort in den Monaten November 2025 bis März 2026 jeweils 110 bis 140 freie Unterkünfte für zwei Personen angeboten. 

Hinzu kommt eine Dunkelziffer bereits gebuchter Wohnungen. Denn sobald eine Wohnung gebucht ist, wird sie nicht mehr als verfügbar angezeigt. 

Gleichzeitig herrscht in Osnabrück ein signifikanter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. 

Laut einem NOZ-Artikel aus dem Januar 2025 spricht sich die Verwaltung allerdings gegen eine solche Satzung aus, da der Verwaltungsaufwand zu hoch sei.

In einem Artikel der ZEIT vom 19.09.2025 hingegen werden Frankfurter Mitarbeiter der Bauaufsicht begleitet, die der Zweckentfremdung von Wohnungen nachgehen. In dem Artikel heißt es:

In der Stadt Frankfurt haben Müller, Siebert und ihre Kollegen seit 2018 insgesamt 1.141 illegale Ferienwohnungen auf den regulären Markt zurückgeholt. Das entspreche einem großen Neubauprojekt, rechnet Marcus Gwechenberger vor, der städtische Dezernent für Planen und Wohnen. "Wenn wir ein neues Quartier mit 1.000 Wohnungen entwickeln, dauert das mindestens genauso lange. Denn die müssen nicht nur geplant, sondern auch gebaut werden", sagt er. Ähnliche Zahlen melden andere Großstädte: Der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat seit 2016 mehr als 2.000 Ferienwohnungen zurück auf den Wohnungsmarkt gebracht. In der bayerischen Landeshauptstadt München waren es im vergangenen Jahr 246. 

1. Wie viele Genehmigungen hat die Stadt Osnabrück in den vergangenen Jahren für touristische Nutzungen von Wohnraum erteilt?
2. Bewertet die Stadtverwaltung eine Zweckentfremdungssatzung für Osnabrück, gerade in Anbetracht solcher Beispiele aus anderen Städten und in Anbetracht der langen Planungszeiten und hohen Baukosten für Neubauprojekte nach wie vor ablehnend und wenn ja, aus welchen Gründen?
3. Wie schätzt die Verwaltung einen möglichen abschreckenden Charakter einer Satzung und eines entsprechenden Bußgelds in Hinblick auf die Zweckentfremdung von Wohnraum in Osnabrück ein?

In ihrer Mitteilungsvorlage vom 04.11.2025 antwortete die Verwaltung wie folgt:

Zu 1.: 

Im Zeitraum 2015 bis 2025 wurden 27 Ferienwohnungen genehmigt (in insgesamt 18 Verfahren). Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Zahlen leider nicht die vollständige Situation abbilden, da Baugenehmigungen für die touristische Nutzung von Wohnraum nicht gesondert erfasst wurden. Außerdem werden Nutzungsänderungen nicht erfasst, wenn sie als verfahrensfrei einzustufen sind. In diesen Fällen erhält die Bauaufsichtsbehörde keine Kenntnis von entsprechenden Baumaßnahmen, was z.T. auch für die Nutzugsänderung in Ferienwohnungen zutreffen kann. Es ist beabsichtigt, die Genehmigungsverfahren für die Nutzung von baulichen Anlagen als Ferienwohnung etc. künftig gesondert zu erfassen.

Zu 2.:

Das Gutachterbüro ALP/Quaestio wird dazu im Wohnraumversorgungskonzept (WRVK) eine Aussage treffen. Das Thema soll daher in der Konkretisierungs- und Priorisierungsphase, die sich an die Vorstellung des WRVK anschließt, als eines von mehreren behandelt werden. Es sollte nicht losgelöst vom WRVK und der sich anschließenden Maßnahmen betrachtet werden. Bei den im Artikel genannten Städten handelt es sich um Großstädte, Osnabrück ist in dieser Hinsicht nicht vergleichbar. Derzeit findet zwischen der Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände (Niedersächsischer Städte- und Gemeindebund, Niedersächsischer Landkreistag und Niedersächsischer Städtetag) ein Austausch mit dem Niedersächsischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Bauen zur Umsetzung der EU-Kurzzeitvermietungsverordnung statt. Wenn seitens des Landes die rechtlichen und technischen Grundlagen für die erforderlichen Registrierungsverfahren geschaffen würden, stünde den Kommunen auch hierzu eine wesentlich bessere Daten- und Beurteilungsgrundlage zur Verfügung. Bislang ist die Landesregierung an dieser Stelle zurückhaltend, aus Sicht der Verwaltung wäre es wünschenswert, wenn die Osnabrücker Landtagsabgeordneten sich an dieser Stelle im o.g. Sinne einsetzen würden.

Zu 3.: 

Ganz grundsätzlich kann gesagt werden, dass es für Ferienwohnungen heute schon Eingriffsmöglichkeiten gibt, genauso aber auch Tatbestände, wann Ferienwohnungen zuzulassen sind. Insbesondere in Misch- oder Kerngebieten sind Ferienwohnungen zulässig und können hier zu einer lebendigen Nutzungsmischung beitragen. Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes wird eine Zulässigkeit von Ferienwohnungen in allgemeinem oder reinen Wohngebieten aktuell sehr restriktiv gehandhabt. 

Hinsichtlich von leerstehendem Wohnraum wäre durch eine Satzung eine gewisse Abschreckung sicherlich gegeben. Aufwand und Nutzen sind aber kritisch zu hinterfragen (s.o.). Werden Bußgeldverfahren durchgeführt, steht nach entsprechender Sanktionierung die Fläche nicht automatisch für den Wohnungsmarkt zur Verfügung.